Программа для 1С.
Расчет квартплаты для ТСЖ

Разрешение споров с ресурсоснабжающей организацией

124 Постановлением Правительства от 14 февраля 2012 года установлены определенные требования и правила, которые должны быть включены в договор заключающийся с ресурсоснабжающей организацией, при чем, в принципе, эти требования и правила можно включать как в тот, так и в иной вид договоров, вот о которых я сказала, которые мы условно подразделили, и, прежде всего, я хочу обратить внимание на разграничение эксплуатационной ответственности.

Это очень важный вопрос, и хотя у нас в пункте 15 статьи 161 жилищного кодекса РФ сказано, достаточно однозначно, что ресурсоснабжающие организации отвечают за поставку ресурсов надлежащего качества до границы общего имущества в многоквартирном доме или до границы внешних сетей инженерно-технического обеспечения дома, если в договоре не предусмотрено иное, т.е если договор с ресурсоснабжающей организацией предусматривает иную границу ответственности и со стороны исполнителя такой договор и такой акт были подписаны, то соответственно нужно будет придерживаться и в случае рассмотрения спорного вопроса в суде, суд будет придерживаться того, какой акт подписан о разграничении эксплуатационной ответственности по договору. Поэтому, несмотря на то, что пункт 15 статьи 161 жилищного кодекса подразумевает разграничение границ эксплуатационной ответственности по границе общего имущества, в обязательном порядке обращаем свое внимание на судебную практику и на договор. Если тот договор, который предоставлен ресурсоснабжающей организацией, говорю так однозначно исключительно потому, что ресурсоснабжающие организации у нас, в принципе, монополисты и обычно они имеют определенный вид договора, который оспорить, или каким-то образом изменить трактовку тех или иных пунктов в свою пользу достаточно сложно, практически невозможно.

Примечание: Поэтому, если вы получили такой договор, обязательно смотрите на акт о разграничении эксплуатационной ответственности и как проходит граница, если вас эта граница не устраивает, вы акт не должны подписывать.

Что у нас говорит судебная практика, для примера можно посмотреть Постановление ФАС волго-вятского округа (ВВО) от 21.03.2011 по делу №А82-4853/2010. В этом судебном деле ресурсоснабжающая организация взыскала денежную сумму с ТСЖ за ликвидацию аварии на границе сетей, не на границе, а на сетях, вернее, причем авария произошла далеко за пределами границ многоквартирного дома, но суд в данном случае придерживался того акта, который был подписан сторонами и все возражения от ТСЖ в этом судебном деле не принимались, потому, что акт был подписан, никаких возражений при подписании не поступало. Соответственно все более позднее возражения, они уже судом не принимались во внимание, причем это было совершенно правильно, надо признать, при этом, в судебной практике этот пример я привела как пример того, как не надо делать, не надо подписывать те акты, которые ставят исполнителя в заведомо невыгодное положение, при этом судебная практика достаточно четко уже прописывает, где проходит эта граница эксплуатационной ответственности.

По этому поводу можно посмотреть Постановление ФАС уральского округа от 28.02.2011 №Ф09-443/11-С5 и Определение ВАС РФ от 09.02.11 №ВАС-406/11. В этих судебных решениях четко сказано, что граница эксплуатационной ответственности проходит по границе общего имущества дома, т.е это внешняя граница многоквартирного дома, а если установлен общедомовой прибор учета, то вместе с соединением с сетью ресурсоснабжающей организации и нигде в другом месте.

Что делать, если вам предоставляется на подпись договор, вам нужно заключить договор ресурсоснабжающей организацией, он содержит пункты, которые неприемлемы для исполнителя, но на все ваши возражения, дополнения, протоколы разногласия ресурсоснабжающая организация не реагирует, причем, как вы вносите свои возражения и дополнения?

Исключительно письменно, путем составления протокола разногласия. Причем у нас закон не устанавливает какое-либо количество протоколов разногласия по заключаемому договору. Вы можете, если вас что-то не устраивает в договоре, писать конечное количество этих протоколов, обычно протоколы разногласия рассматриваются примерно по месяцу и это очень удачная возможность для того, чтобы затянуть подписание договора, т.е если вам нужно затянуть подписание договора, вы рассматриваете каждый пришедший протокол урегулирования разногласий в течение 30 дней. В последний день его подписываете и отправляете второй стороне либо по почте, либо вручаете, но при этом под расписку.

Если вам нужно как можно быстрее рассмотреть и подписать договор, то вы рассматриваете протоколы разногласия в кратчайшие сроки и таким же способом отправляете второй стороне, причем имейте ввиду, что если вы заключаете договор, я имею ввиду исполнителей, с ресурсоснабжающей организацией и вам невыгодно те пункты, которые туда включила ресурсоснабжающая организация и вы понимаете, что процесс подписания договора затягивается второй стороной пол каким-то причинам, то в суд арбитражный могут обратиться только управляющие компании, ТСЖ, ЖСК ресурсоснабжающие организации, как монополисты, для которых заключение таких договоров обязательно, не наделены таким правом.

С каким вопросом можно обратиться в данном случае в арбитражный суд?

Можно обратиться с требованием об обязательном заключения договора, если ресурсоснабжающая организация отказывается его заключать, но отказаться она не может, и я думаю, что ресурсоснабжающая организация это понимает, отказаться можно, только если невозможно технологическое присоединение к сетям МРСО. Можно установить требование о включении в договор определенных пунктов, которые вы считаете необходимыми, по которым спорите в вашей редакции, при этом, в суде нужно будет убедить суд о принятии данных пунктов именно в вашей редакции. В самом протоколе разногласий, когда вы пишите определенную редакцию спорных пунктов, вы можете основания, по которым вы хотите включить данные пункты именно в такой редакции не описывать, у нас определенных требований, зафиксированных в законе требований к тому, что должно быть написано в протоколе разногласий нет, лишь есть требования, которые у нас продиктованы практикой. Обычно, мы пишем в протоколе разногласий номер пункта, редакцию с одной стороны, редакцию свою и внизу подписи двух сторон, причем любой документ, который вы подписываете, который содержит более одного листа, он обязательно прошивается, будь то заключение договора с ресурсоснабжающей организацией, с какой то иной коммерческой организацией, будь то заключение договора с гражданами, особенно, когда вы заключаете договор с гражданами, там надо не только сшивать документы, договоры, протокол разногласия и подписывать его в конце, но и подписывать каждое действие, потому, что сшить, в принципе, договор и изменить листы, изменив формулировки в каких-то пунктах очень сложно, когда там стоит оригинальная подпись на двух экземплярах, это уже гораздо сложнее.

Поэтому обязательно все подписываете, так вот, обращение в арбитражный суд оспаривать можно до заключения договора, но имейте ввиду, что в арбитражном суде обычно такие дела, с учетом всех обжалований, поскольку это первая инстанция, потом месяц для написания апелляционной жалобы и потом вторая инстанция, ну как минимум уходит год, иногда больше, в зависимости от того, как действуют стороны, как разворачивается процесс. И если у вас возникла такая ситуация с ресурсоснабжающей организацией, заключить в обязательном порядке нужно и откладывать это подписание исполнителю совершенно никак нельзя. При этом вы, руководители, я имею ввиду, исполнители, не хотите брать на себя ответственность по подписанию договора в той редакции, которая вам поступила, понимая, что, допустим, границы эксплуатационной ответственности установлены неправильно, какие-то иные пункты договоре установлены неправильно, либо слишком большие штрафные санкции, либо слишком увеличенные обязанности наложены на исполнителя. Здесь можно посоветовать только один путь. Зафиксировать все эти, так скажем, ну здесь нельзя назвать нарушения, а все пункты, по которым вы не согласны, прежде всего, конечно, написать несколько протоколов разногласий и отправить их второй стороне, дождаться, пока они будут либо подписаны, либо истечет срок для подписания, написать письмо в ресурсоснабжающую организацию, в котором изложить все те пункты, с которыми вы не согласны и почему вы считаете, что они указаны в проекте договора неправильно, указать на то, что вы считаете, что включение в договор данных пунктов ставит исполнителя в заведомо невыгодное положение, носит характер кабальности и указать на то, что вы не можете обращаться в суд, потому что договор должен быть заключен, собственники, конечные потребители должны получать коммунальную услугу, потому что невозможно без заключенного договора. Это письмо отправить в ресурсоснабжающую организацию, причем отправить таким способом, чтобы вы могли его доказать, т.е либо по почте, это заказное письмо с уведомлением обратно или ценное письмо с подписью вложения, либо в канцелярию под входящий номер сопроводительным письмом и перечнем документов в этом сопроводительном письме, которые вы приложили, допустим, к своему письму. Можно продублировать два варианта и почтой, и путем вручения.

Для чего это делается?

Для того, что если у вас возникнет такая ситуация, как вот в первом примере, который мы привели, когда с ТСЖ были взысканы суммы на ликвидацию аварии на сетях, причем сети были далеко за границами многоквартирного дома, кстати, обращу внимание, непросто за пределами дома, а еще и этими сетями пользовались другие многоквартирные дома, т.е ТСЖ, в принципе, расплачивалось и за себя и за своих соседей, и в принципе не должна была этого делать. В данном случае все возражения ТСЖ не принимались по поводу границы, но в данном случае, даже если вы подпишете договор с какими-то положениями, по которым вам будут выставляться потом штрафные санкции, вы всегда можете обращаться к тому, что у вас были написаны протоколы разногласия, у вас было написано вот это письмо, в котором вы выразили свое несогласие с пунктами, и невозможность больше отложения подписания договора, и вынуждены были подписать договор. Всегда исполнители, вы должны ссылаться на конечного потребителя, потому, что вы вообще поставлены именно исполнители УК, ТСЖ, ЖСК в невыгодное положение. У вас, с одной стороны, давят ресурсоснабжающие организации и контролирующие государственные органы, поскольку обязанностей много, с другой стороны, на вас давят конечные потребители, собственники, которым нужно всегда, либо какие-то документы, либо какие-то ответы на вопросы, разрешение каких-то конфликтных ситуаций.

Исполнитель, в принципе, сейчас самое невыгодное положение. И вы должны в этом законодательстве, в нашем, научиться лавировать. Поэтому, написав такое письмо, если возникнет спорный вопрос по пунктам, по которым вы возражали, но при этом, подписали в трактовке ресурсоснабжающей организации, вы всегда можете обращаться вот к этому письму и к протоколам разногласия, даже если они не были подписаны РСО, и говорить о том, что вынуждены были подписать договор в этой редакции ресурсоснабжающей организации, потому, что собственники должны получать коммунальные услуги и вы не могли поставить их в заведомо ухудшающее положение. Это что касается основного пункта «Границы эксплуатационной ответственности». Есть и много других пунктов, которые должны быть включены в договор, прежде всего, это порядок взаимодействия сторон при поступлении жалоб потребителя на качество коммунальной услуги и в частности это очень важно для исполнителя. Посмотрите, как в ваших договорах сейчас этот пункт расписывается, почему в ваших?

Программа для управляющих компаний ЖКХ, ТСЖ и ЖСК

Потому, что сейчас наша судебная практика стала раскладываться в том направлении, что все свои претензии собственники адресуют исполнителю, с него взыскать намного проще, чем с ресурсоснабжающей организации и суды, как районные суды, мировые суды, так и арбитражные суды взыскивают с исполнителей, на то они в законодательстве и именуются как исполнители. Все эти претензии, по компенсации морального вреда, материального вреда, перерасчет и так далее, причем у исполнителя могут возникать определенные прения с ресурсоснабжающей организацией, если этот вопрос никак в договоре не прописан. Поэтому, обратите на него внимание, обязательно укажите, если вы будете находиться в процессе подписания договора, либо собственники у вас будут платить самостоятельно, а вы будете подписывать новые договоры об оплате не обще домовые нужды, все равно пропишите, что если к исполнителю обращаются собственники по качеству, то две стороны должны, каким-то образом, отреагировать, я имею в виду ресурсоснабжающую организацию и исполнителя и направить своих представителей в течение определенного срока (2х-3х дней), в зависимости от срочности претензии, к конечному потребителю для того, чтобы определить, правомерность, так скажем, жалобы.

Если собственник хочет провести экспертизу по тому, что очень многие претензии можно подтвердить их правомерность, только на основании экспертизы. Особенно, кто виноват в снижении качества коммунальной услуги, поэтому, если собственник, в период рассмотрения своей жалобы, прости провести экспертизу, то исполнитель должен назначить и провести эту экспертизу за счет собственных средств. Если эта экспертиза покажет, что притязания и претензии собственника были правомерны, то тогда, соответственно, стоимость экспертизы не возвращается. Если экспертиза покажет, что требования собственника были не правомерны, то с него можно взыскать стоимость экспертизы, понятное дело, что это процесс сложный и зачастую это сложно сделать, я бы сказала, в 99 случаях только в судебном порядке, но факт остается фактом, законодательство того требует.

При этом, обратите внимание, исполнители, если в дальнейшем экспертиза покажет, что вина на снижении качества коммунальной услуги возлагается на ресурсоснабжающую организацию, то эти суммы, затраченные не экспертизу, можно предъявить, затем, к ресурсоснабжающей организации. Желательно, чтобы этот пункт также был прописан в договоре о том, что в случае, если будет назначено проведение экспертизы, которая установит вину одной из сторон, то виновная сторона обязана погасить все расходы за проведение экспертизы, а также все претензии конечного потребителя. Причем, обязательно, это вообще-то тоже касается всех любых договоров, в том числе и договоров с ресурсоснабжающими организациями, если вы установили такую обязанность сразу, в разделе, касающемся ответственности пропишите, что если виновная сторона, в течение 10-15 дней не произведет выплаты, установленные пунктом таким-то, то на нее возлагаются штрафные санкции дальше вы прописываете тот порядок, который вам удобен. Либо это штрафная санкция, конкретный штраф в определенной сумме, либо в зависимости в процентном соотношении от размера платежа, допустим, 0,1% от размера платежа за каждый день просрочки.

Ввод показаний счетчиков и оплата услуг ЖКХ на сайте

Это касается всех обязанностей, запомните главное правило, в договоре важно не только прописать обязанности двух сторон, но и указать ответственности за неисполнение этих обязанностей, и это даже более важно, чем просто прописать обязанности, потому что обязанность без ответственности это практически ничего, ну нарушила сторона и если не установлена ответственность, она может дальше нарушать спокойно. Подбирать под каждый случай гражданском кодексе, у нас не настолько гражданский кодекс детально прописан, чтобы это можно было сделать, поэтому ответственность нужно обязательно прописывать за каждое нарушение обязанности.

 

 

 

Вернуться к статьям

Вернуться на главную

Яндекс.Метрика