Программа для 1С.
Расчет квартплаты для ТСЖ

Анализ законопроектов в сфере ЖКХ, рассматриваемых и разрабатываемых в Государственной Думе РФ

Это что касается закона о защите персональных данных. Не могу пройти мимо изменений, которые у нас планируются в жилищные кодексы и могу сказать о двух законопроектах, которые сейчас рассматриваются в Государственной Думе.

Первый законопроект №123258-6, но вообще к законопроектам я отношусь двояко, с одной стороны, конечно, можно познакомиться с ситуацией и, может быть, проследить какую-то логическую цепочку наших законодателей в отношении дальнейшего развития событий по законодательству в жилищной сфере, с другой стороны, эти проекты могут абсолютно поменяться по тексту и, соответственно, что бы не было какой-то неразберихи в голове я, конечно, предпочитаю читать законы уже тогда, когда они подписаны и ждут своего опубликования, или опубликованы и ждут своего вступления в силу, тогда они уже действующие, т.е те законы, которые через какой-то период времени вступят в действие. А проект, т.е вы должны понимать, что проект это только проект, он может быть изменен.

Что касается проекта федерального закона №123258-6, там два важных момента. Включение оплаты расходов на капитальных ремонт и решение этого вопроса тремя четвертями голосов жителей, с последующим заключением договора с управляющей компанией и исключение платы за лифт гражданам, которые проживают на первых этажах многоквартирного дома. С одной стороны, это, конечно, будет несправедливо, потому, что граждане, проживающие на первых этажах, они лифтом не пользуются, с другой стороны, пока лифт считается общедомовым имуществом, значит, принадлежит каждому собственнику, в том числе и собственникам, которые проживают на первых этажах, плата за лифты должна взыскиваться/взиматься даже с собственников с первых этажей. Я считаю, что здесь нужно вносить изменения в то, что собственники первых этажей освобождаются от оплаты за лифт, но, так же вносить изменения в статью об общедомовом имуществе и исключать лифт из числа общедомового имущества, а просто иметь его как оборудование какое-то, или каким-то образом другой статус ему придавать. Но пока он является общедомовым имуществом, я считаю, что исключать собственников первых этажей из числа лиц, которые обязаны платить за эту собственность, в общем, это несколько некорректно, хотя, может быть, справедливо, потому, что они не нем не ездят. Так же, как и взимать оплату за лифт, исключительно по метражу, я тоже считаю не правомерным, потому, что на лифте ездят не мои квадратные метры, а граждане. И, так же, в этом законопроекте предполагается палата за лифт и вывоз бытовых отходов определять исходя из числа лиц, проживающих в жилом помещении, вот это было бы тогда вполне логично, не по метражу начислять, а исходя из лиц, проживающих в жилом помещении. Есть еще один Федеральный закон о внесении изменений в жилищный кодекс, который, он у вас в раздаточном материале есть, который говорит о внесении платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и введение этой платы исключительно в квитанции, которые будут выставляться гражданам. Платить за капитальный ремонт предполагается в обязательном порядке ежемесячно собственникам как жилых, так и нежилых помещений. При этом, сам вот этот законопроект, который сейчас рассматривается и прошел первое чтение в жилищный кодекс, он очень общий и содержит очень много отсылок к другим нормативным актам, которые должны быть приняты в развитии данных изменений, должны быть приняты как органами федеральной власти, правительством, так и органами гос власти субъектов РФ.

Программы для учета в ЖКХ в соответствии с Постановлением Правительства №354

Например, органы государственной власти должны определить размер платы за капитальный ремонт, и порядок определения максимального и минимального размера платы за капитальный ремонт. Т.е обратите внимание, что минимальный и максимальный размер платы и то, как устанавливается размер платы, определяют органы государственной власти, не собственники, несмотря на то, что этот капремонт собирается на ремонт многоквартирного дома. Установления порядка пользования и управления средствами так же устанавливается органами гос власти, т.е Правительством РФ, т.е собственники сами не решают вопрос, как они будут использовать и управлять средствами. Если им Правительство РФ предоставит такую возможность, значит, это будут делать собственники, если не предоставит такую возможность, если правительство решит само установить этот порядок использования и управления средствами или передать этот вопрос на рассмотрение органов власти субъектов РФ, значит, это будут решать они. Органы местной власти, органы власти субъектов РФ будут утверждать ежегодные графики ремонта.

Общее собрание будет решать следующий вопрос: принятие решения об отказе от участия в управлении и аккумулировании денежных средств в отношении более чем одного многоквартирного дома, т.е общее собрание может только отказаться от участия в управлении и аккумулировании денежных средств на капремонт в отношении более чем одного многоквартирного дома. При прочтении данного пункта мы понимаем, что предполагаются деньги, которые будут собраны на капитальный ремонт, аккумулировать не на счету управляющей организации ТСЖ, или соответствующего ЖСК, на каком то третьем счету, где они будут аккумулироваться и, получается, что на этот счет будут перечислять не один конкретный домаю, а все вместе и как они потом будут идти и на капремонт какого многоквартирного дома, это, видимо у нас будет решать правительство. Потому, что они решают порядок использования и управления этими денежными средствами. Но это может иметь за собой два последствия.

Как первое, когда собственники, отказавшись, сами решают этот вопрос, так и второй, когда собственники, отказавшись принимать участие в управлении и аккумулировании денежных средств, то это делают за них другие лица, государственные органы, допустим, местные. Либо, это будет процедура, опять же, прописана как то в нормативных актах Федеральной власти. Я считаю, что скорее всего вот этот второй путь, он более реалистичный. Отказавшись от участия, вряд ли законодательно будет предусмотрена возможность решать самим, как и на что они будут тратить, где они будут аккумулировать эти денежные средства. Поэтому, вопросов в связи с принятием данного законопроекта достаточно много и очень много нерешенных, единственное, что устанавливают достаточно четко, то, что плата за капитальный ремонт будет ежемесячная, она будет включаться отдельной строчкой в квитанцию и платить за капитальный ремонт должны будут собственники как жилых, так и нежилых помещений.

Вопрос о том, как будут платить собственники помещений в многоквартирном доме, который признан аварийным, или подлежащим сносу, конструкция так же не изложена, не указана. Возможно, для такой ситуации правительством будет предусмотрен иной порядок развития событий, нежели общий для многоквартирных домов. Сразу хотела бы еще сказать по поводу нескольких изменений в жилищный кодекс, которые были произведены в 2011 году, но при этом, вызывают очень много вопросов. Прежде всего, не забудьте, пожалуйста, товарищество собственников жилья, что вы должны вести список членов ТСЖ и подавать его в органы государственной власти, в жилищную инспекцию вашего субъекта, не позже первого квартала каждого года, т.е первый список вы должны были передать до конца марта, до 1 апреля 2012 года со всеми документами по созданию.

Органы государственной власти сейчас проводят проверку, как создавались ТСЖ, особенно в Москве это распространено и даже многие ТСЖ уже были признаны незаконно созданными и каждый год вы, опять же, этот список участников, список членов ТСЖ обновляете. Вообще. Список нужно, конечно вести и собственников и членов ТСЖ, и всем остальным, даже тем ЖСК, которые не обязаны это делать, но для того, чтобы разобраться, какой у вас кворум, кто является членом ТСЖ, ЖСК, это, конечно очень полезная вещь. Например рассмотрим одно судебное дело, когда председатель из-за неразберихи с кворумом, с тем, кто у него является членом ТСЖ, кто не является членом ТСЖ, три года подряд отменялись решения общего собрания. Причем, собственники, инициативная группа, которая это затеяла, она так же ставила вопрос о взыскании заработной платы председателя, полученной за этот период, обратно, но судья попалась еще здравомыслящая и исходила из того, что поскольку председатель исполняла свои обязанности надлежащим образом, коммунальные услуги конечному потребителю предоставлялись, нареканий не возникало, бухгалтерская отчетность сдавалась вовремя, то же никаких штрафных санкций не было, то, соответственно, возвращать оплату, полученную в качестве заработной платы не нужно, отказано. И на четвертый год, когда судье уже все надоело, она просто запросила из рост реестра все сведения по всем квартирам и целый день разбиралась по каждой квартире конкретно. Если собственник приобретал квартиру до 98 года, то он считался автоматически членом ЖСК, если после 98 года, то смотрелось наличие или отсутствие заявление о вступлении в члены ТСЖ, ЖСК.

Соответственно, это все просчитывалось и, благодаря соответствующему стечению обстоятельств, на четвертый год решение общего собрания было признано легитивным кворумом, но это очень большая процедура и здесь большой плюс был в том, что дом был небольшой, 72 квартиры, по-моему. Если дом большой и судья не имеет возможности день-два на рассмотрение конкретно этого дела, чтобы посчитать кворум, список членов ЖСК с подтверждающими документами, это очень важное доказательство, для утверждения кворума, для доказательства легитивности общего собрания, и вы должны так же исходить из того, что до 98 года все собственники автоматически являются членами ТСЖ, ЖСК, почему? Потому, что на тот момент действовал закон о ТСЖ, по которому это было обязательно, а в апреле 98 года конституционный суд принял Постановление о том, что эта процедура необязательна и нельзя собственника заставлять вступить в ТСЖ, ЖСК. С этого момента, все те, кто приобрел собственность, не важно, по какому основанию, дарственная, купля-продажа, наследование, все собственники, которые оформили собственность после апреля 98 года, они должны написать заявление о вступлении в члены ТСЖ, ЖСК. Если такого заявления нет, то, собственно, собственник не является членом ЖСК, ТСЖ, поэтому, в данном случае, вы можете поступать несколькими возможными способами. Либо собрать эти заявления с тех, у кого нет, либо не собирать, оставить все как есть.

Если у вас граждане не узнали, и судебных у вас каких-то дел, тяжб не проявляется, но при этом, принимать во внимание, в случае чего, в суде доказать легитимность вам будет сложно. Поэтому, в данном случае, действуйте как вам удобно и не забывайте от обязанности ТСЖ список членов ТСЖ в органы государственной власти представлять.

Следующий момент, обратите, пожалуйста, внимание на форму общего собрания. Если раньше у нас общее собрание по жилищному кодексу мы проводили либо очное, либо заочное, по своему выбору, как хотели и очень этому радовались, то сейчас проводится очное собрание в любом случае, отсутствие кворума на общем собрании можно провести заочное собрание и только в этом случае. При этом, законодателей не волнует вопрос о том, есть ли у вас помещение для проведения очного собрания, есть ли у вас материальная возможность заплатить за съем, аренду помещения для проведения этого очного собрания, в зависимости от этих условий, проведение очного собрания не ставится, оно должно быть проведено и только в отсутствии него проводится заочное собрание.

При этом, если так случилось, что вы не можете провести очное собрание, но дом относительно небольшой, вы проводите сразу же заочное собрание, нарушая, немножечко, эту процедуру, но проходите всех собственников, пусть он там расчеркнет бюллетень, но напишут, что эта квартира 7, допустим, Иванов Иван Иванович, либо проголосует против, либо воздержится, но пройдете вы всех и у вас будет доказательство по бюллетеням, то, соответственно, вполне возможно, что суд у вас, несмотря на нарушение процедуры, посчитает это собрание легитимным. Почему? Потому, что вы предоставили возможность, в данном случае, всем собственникам реализовать право проголосовать.

В случае, если не всех обходите, то я думаю, что здесь будет ставиться вопрос о том, насколько большой процент был не проголосовавших и мог ли он повлиять на кворум самого собрания и на кворум при принятии решения. Это тоже такой важный вопрос, почему? Потому, что очень многие вопросы по легитивности общих собраний очень часто возникают в судебных тяжбах о взыскании задолжности. Вообще, когда вы взыскиваете задолжность вы, пожалуйста, обратите внимание на следующие особенности. Первое – обязательно предъявляете ко всем совершеннолетним членам семьи, потому, что даже пенсии бабушки в определенном проценте в исполнительном производстве суммы взыскиваются. Второй момент – вы должны туда вписывать все суммы, расходы на представителя, госпошлина для взыскания, пени, обязательно, как штрафную санкцию.

Информационные ресурсы, литература и интернет-издания для предприятий сферы ЖКХ

Обязательно смотрите не трехгодичный срок, если человек не платит, то может быть есть резон все-таки взыскать в судебном порядке, предъявить исполнительный лист к исполнению. Если нет, то через какой-то период еще раз перепредъявить, чем если вообще этот срок просрочить, потому, что если вы 3 года просрочили, то срок исковой давности применяется по заявлению второй стороны, а должники, обычно, всегда заявляют и невозможно будет взыскать за срок, свыше трех лет. В исполнительном производстве не так тяжело взыскать в судебном порядке, как тяжело получить.

В исполнительном производстве следите за работой судебного пристава, потому, что, как правило, они ограничиваются тем, что пишут Постановление о возбуждении исполнительного производства и запрашивают пенсионный фонд, налоговую инспекцию и если нет каких-то официальных источников у должников, на этом и заканчивают. Но должники у нас, как правило, люди все зрелые, состоявшиеся, у нас, в принципе, платят хорошо только бабушки, которые пенсию получают. Так вот, эти люди, должники, у нас в основном всегда ездят за границу, не бойтесь требовать от судебного пристава, чтобы они применяли такой метод, как запрет выезда за границу, потому, что у вас, в принципе, других оснований очень мало. Арест на какое-то дополнительное имущество в виде дополнительных квартир, суд не накладывает, потому, что стоимость квартиры намного больше стоимости долга. Если есть какие-то машины не сильно новые, и они более менее подходят под размер долга, тогда так же можно просить накладывать арест на движимое имущество, но это делать лучше в самом начале судебного заседания по задолжности, чтобы должник не успел каким-то образом передать, реализовать это имущество. И остается у нас один вариант, это запрет выезда за границу. Причем, это заявление, если вы видите, что судебный пристав вообще никак не работает, вы должны передавать не просто из рук в руки, а так, чтобы у вас оставалось доказательство того, что вы обращались с таким заявлением. Вы подаете через канцелярию на имя судебного пристава и здесь же идете на прием к этому приставу и показываете свой экземпляр заявления, с отметкой канцелярии с входящим номером, при этом, оригинал держите у себя.

Вообще, когда вы что либо взыскиваете или решаете в суде какой-то вопрос, оригиналы документов лучше оставлять у себя, потому, что передаются они в судебные органы исключительно в копиях, чтобы оригинал, особенно если в единичном варианте и восстановить невозможно, если какой-то эксклюзивный документ, случайно выданный вам или случайно попавший в руки, то это очень, очень сложно. Идете на прием и требуете о применении данной меры. Если судебный пристав, опять же, ничего не делает, вы можете поступить следующим образом: либо обжаловать его бездействие старшему судебному приставу, либо обратиться в судебные органы также с требованием о совершении действий.

1С:Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК, лучший продукт фирмы «1С» для предприятий ЖКХ за 2011-2013 гг.

При взыскании задолженности очень часто возникают вопросы о легитимности общего собрания, так вот, если у вас поступают от должников именно такие претензии, или запросы о предоставлении документов общему собранию, на котором решались какие-то вопросы, причем представление документов полностью, со всеми регистрационными листами, бюллетенями, протоколами полностью, вы имеете право представить либо копию протокола, либо выписку с данного протокола. Потому, что судебные дела о взыскании задолжности, они решают вопрос только о том, чтобы взыскать задолжность, это предмет данного иска, а вопрос о легитимности общего собрания рассматривается в отдельном судебном заседании. И если в суде никаким собственником, в том числе и вот этим должником, с которого вы рассматриваете иски о взыскании задолжности, не заявлены подобные признания общего собрания недействительными, то вы должны об этом, не стесняясь, в суде заявить, о том, что данные требования выходят за пределы исковых требований при рассмотрении дела о взыскании задолжности в суде, не заявлено ни одного иска о признании недействительным решения общего собрания и, соответственно, это общее собрание является действующим, причем помните, что сейчас отменить общее собрание можно только обратившись в судебные органы в течение 6 месяцев с того момента, как собственник узнал, или должен был узнать о проведении собрания. Если вы ему посылали уведомления, как того требует жилищный кодекс, значит он получив, не получив его должен был узнать, соответственно, этот срок течет с того момента, как он получил уведомление.

Что касается запроса большого количества документов, в том числе и бухгалтерских при рассмотрении судебных дел о взыскании задолжности так же вы должны пресекать подобные ходатайства, возражать на них и обращать внимание суда, что это все так же является предметом аудиторского рассмотрения и аудиторского заключения, но никак не судебного заседания по взысканию задолжности с конкретной квартиры, конкретного собственника. Это то, что касается должников.

ВЖКХ.РФ, управляйте своим ТСЖ не выходя из дома!

Обратите, пожалуйста, внимание не пункты, которые говорят о том, что вознаграждение председателю должно решаться на общем собрании, сразу, как только это было введено в жилищный кодекс. Сразу стали возникать вопросы о том, что председатель не имеет право получать зарплату, совершенно не так, председатель имеет право получать зарплату, более того, с ним нужно заключить трудовой договор от имени ТСЖ, ЖСК он должен подписываться лицом, который уполномочен на этом собрании. Норма данная была принята законодателями только для того, чтобы исключить возможность назначения заработной платы председателю решением правления единолично. Это, конечно, вопрос общего собрания и на общем собрании вы просто можете применить следующую формулировку: установить председателю правления ТСЖ, председателю ЖСК вознаграждение в виде заработной платы с периодичностью выплат, установленной трудовым кодексом, или расписать то, как вы будете оплачивать, в каком размере и ежемесячно. По поводу занятия должностей иных председателя, значит, если председатель у нас входит в правление, а он входит в правление, то члены правления не имеют права занимать должности в ТСЖ, ЖСК иные, которые требуют заключения трудового договора. Поэтому, в этом вопросе желательно не рисковать и председатель трудовой договор на исполнение обязанностей председателя имеет, а другие должности он не занимает и трудового договора не заключает. Единственный вопрос остается с совмещением работы бухгалтера.

По закону о бухгалтерском учете, конечно, у нас руководитель организации имеет право вести бухгалтерский учет, в случае отсутствия в штате бухгалтера. Но, в данном случае жилищный кодекс, который выше по юридической силе, чем Федеральный закон о бухгалтерском учете, он говорит о том, что члены правления не имеют права занимать должности по трудовому договору. Поэтому, мы должны, в данном случае, применять тот законодательный акт, который выше по своей юридической силе, т.е жилищный кодекс. В идеале, конечно, председатель не совмещает свою должность с работой бухгалтера, бухгалтера нужно брать отдельного человека, имеющего соответствующую квалификацию, с утверждением его заработной платы через общее собрание. Вообще все, что касается оплаты людям, работающим в ТСЖ, людям, получающим вознаграждения и премии какие-то в ТСЖ, все это нужно утверждать решением общего собрания и никак иначе, т.е заносить в смету доходов и расходов на предстоящий год. Потому, что эти вопросы являются исключительно компетенцией общего собрания.

Если вы не знаете, каким образом или кому вы хотите выплатить вознаграждение, но очень этого хотите за определенные заслуги, вы можете просто утвердить на общем собрании определенный фонд для вознаграждений, а распределение этих сумм определенным лицам оставить на усмотрение правления или председателя ТСЖ.

Что касается земельных участков и оформления земельных участков в общедолевую собственность. Это проблема очень сложная, собственно, как и все проблемы в многоквартирных домах и, к сожалению, практика судебная показывает то, что земли под многоквартирным домом дают исключительно по обрезу фундамента здания. Максимум по реплику, все остальное, к сожалению, у нас не выдается, либо через аренду, либо через выкуп. Более менее положительная ситуация у ЖСК, которые были образованы в советское время, вам нужно обратить внимание, на даты двух документов. Первый документ, это тот, который до ввода в эксплуатацию и дата предоставления земельного участка, если дом введен в эксплуатацию после даты предоставления земельного участка, то тогда земельный участок считается временными границами строительной площадки и, соответственно, не является тем земельным участком, на который можно претендовать в границах. Если дом введен в эксплуатацию до того, как предоставлен был земельный участок, то тогда на этот земельный участок можно претендовать на основе того документа, который вам ранее выдавался. Все те временные свидетельства, которые у нас выдавались в 90х годах, в 2000х, они являлись основанием для того, чтобы оплачивать земельный налог ТСЖ, ЖСК и не являются документами, на основании которых можно зафиксировать земельный участок в определенных границах.

Оплата услуг ЖКХ на сайте. Личный кабинет жильца. Интеграция с программой 1С.

Если кто-то из вас еще платит земельный налог от имени ЖСК или ТСЖ, вы имеете полное право его не платить, потому, что земля это общедолевое имущество и собственниками земельных участков являются собственники, но никак не ЖСК, ТСЖ. Уборочная территория, за которую так же вы платите, так же не является основанием для увеличения границ земельного участка. Если вы обратились за формированием данного земельного участка в государственные органы, вам выдали уже план кадастровый, вы должны его внимательно посмотреть и на этом этапе, если вы не согласны с представленным планом, с представленной площадью земельного участка, который предполагается вам передать, вы не должны подписывать его. Потому, что если вы его подпишите, то таким образом вы автоматически согласитесь с теми границами, которые вам установлены и, соответственно, не сможете в дальнейшем, если ситуация каким-то образом поменяется, претендовать на больший земельный участок. Лучше оставить этот план не подписанным и либо обратиться в арбитражный суд, причем обратиться за формированием границ земельного участка вы не сможете. Вы можете просто признать недействительными данные границы, которые вам передали, либо обжаловать действия государственных органов, которые вам сформировали земельный участок в соответствующих границах, либо дождаться возможного изменения ситуации в отношении земельных участков. Какой еще один важный момент, касающийся земельных участков.

Если вы еще его не сформировали, у вас не произведен кадастровый учет, кадастровый номер не присвоен, но вы предполагаете, что вокруг вас уже оформлялись земельные участки, поинтересуйтесь вообще о том, сколько у вас осталось рядом свободной и не кадастрированной земли. Зайдите на сайт управления росреестра по вашему региону, нажмите кнопочку «электронные услуги» и там вы увидите кадастровый план территории. Если вы знаете примерно земельные участки, кадастровые номера, вы можете их туда поставить, в строки соответствующие. Можете по адресам указать земельный участок и вам выйдет кадастровая карта и, соответственно, перечисление кадастровых земельных участков, кадастровый номер и адрес и вы сможете на этой карте посмотреть, оформляли ли у вас соседи земельные участки в собственность. Если оформлялись, то в каких размерах, соответственно, если уже соседи ваши оформляли земельные участки в определенных размерах и вы, в принципе претендовали на большее, чем то, что вам осталось, вам уже, к сожалению, если у вас произошло некое слоение, если вы обратитесь за оформлением участка в больших размерах не дадут земельный участок, даже если у вас будут 100% доказательства. Потому, что соседние участки, так сказать, залезшие, грубо говоря, на ваш участок, уже сформированы.

Поэтому, ознакомиться с ситуацией как она у вас, по вашему адресу на данный момент существует, можно на сайте росреестра посмотреть кадастровый план территории. Если у нас раньше решение мирового судьи мы обжаловали, написав апелляционную жалобу в районный суд, а решение районного суда первой инстанции мы обжаловали как конституционную жалобу в городской суд, областной суд, если это по области, то сейчас у нас, в принципе, все это сведено в одну и ту же процедуру и на все решения суда, принятые по первой инстанции, т.е решения мирового судьи, решение районного судьи, которые рассматривали дело как первая инстанция, можно подать апелляционную жалобу в течение месяца в вышестоящий суд. Т.е в течение месяца на решение мирового судьи в районный суд и в течение месяца на решение районного судьи в областной/городской суд, т.е процедура стала похожа на обжалование решений в апелляционных инстанциях, т.е так, как у нас было предусмотрено в арбитражных судах. Обжалование в течение месяца и путем написания апелляционной жалобы. Остальная процедура подачи жалоб осталась неизменной.

Программы для учета в ЖКХ в соответствии с Постановлением Правительства №354

 

 

 

Вернуться к статьям

Вернуться на главную

Яндекс.Метрика